نکات مهم قرارداد اجاره از دیدگاه وکیل
اجاره قراردادی است که به موجب آن مستاجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می‌کند، برای مدت مشخص و معینی از منافع مورد اجاره بهره‌مند می‌شود.
مکانهایی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده‌اند حسب مورد، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود:
۱ – مکانهایی که تا تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ به موجب سند رسمی یا عادی اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند.
۲ – مکانهایی که از تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ تا تاریخ ۱ /۷ /۱۳۷۶ برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به‌عنوان سر قفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۸/۹/۱۳۶۵ هستند.
۳ – مکانهایی که از تاریخ ۱/۷/۱۳۷۶ به بعد به اجاره واگذار شده‌اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۷/۶/۱۳۷۶ هستند.
نکات مهم قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ عبارتند از :
۱- تعدیل اجاره‌بها
موجر می تواند بعد از گذشت سه سال از تاریخ قرارداد اجاره و بنابر تورم ایجاد شده تقاضای تعدیل اجاره بها را حسب مورد از مستاجر یا دادگاه تقاضا نماید.
۲- حق واگذاری
به موجب این قانون مستاجر حق انتقال مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه ندارد مگر اینکه این اجاره صراحتا و کتبا از سوی مالک به او داده شده باشد.
بنابراین درصورتی که این اجازه به مستاجر داده نشده باشد و نامبرده بدون جلب رضایت موجر مبادرت به انتقال آن به دیگری کند، در اینصورت موجر می تواند درخواست تخلیه را در دادگاه مطرح نماید که پس از تقدیم دادخواست و احراز این امر توسط مقام قضائی حکم به تخلیه عین مستاجره علیه متصرف یا مستاجر صادر خواهد شد و در این صورت مستاجر فقط حق دریافت نصف سر قفلی را خواهد داشت.
۳- تغییر شغل
هرگاه محل کسب و پیشه و تجارت برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون جلب رضایت موجر مبادرت به تغییر شغل کند، در این صورت موجر می‌تواند از دادگاه تقاضای تخلیه عین مستاجره را داشته باشد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.
۴- تخلیه مورد اجاره
هرگاه محل کسب و پیشه و تجارت نیاز به مرمت و بازسازی داشته باشد و موجر قصد احداث ساختمان جدید داشته باشد می‌تواند از دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجاره را کند، مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را جهت اثبات ادعای خود ضمیمه دادخواست کند. البته در اینصورت موجر می‌بایستی حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت کند.
۵- نیاز موجر به مورد اجاره
درصورتی که شخص موجر نیاز به محل کسب و پیشه و تجارت استیجاری داشته باشد و دلایل مثبت ادعای خود را نیز ارائه نماید و دادگاه نیز احتیاج وی را تصدیق نماید، در اینصورت دادگاه حکم به تخلیه محل کسب با پرداخت حق کسب و پیشه‌ای که توسط کارشناس تعیین خواهد شد، صادر خواهد کرد.
۶- مستاجر جدید
هرگاه مستاجر حق انتقال سرقفلی را به غیر داشته باشد و موجر به دلایل مختلف رضایت به انتقال مورد اجاره به دیگری ندهد ، مستاجر می‌تواند با تقدیم دادخواستی تحت عنوان«تقاضای صدور حکم مبنی بر تجویز انتقال منافع به غیر» از دادگاه تقاضا کند که به قائم مقامی از مالک به وی اجازه انتقال مورد اجاره به دیگری را اعطا کند.
برای اینکه قرارداد اجاره عادی مستند حکم تخلیه قرار بگیرد باید دارای شرایط ذیل باشد:
اولا: مدت اجاره دقیقا مشخص شده باشد.
ثانیا: اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.
تاکید می‌شود برای اثبات این امر در ذیل سند تصریح شود که این قرارداد در دو نسخه با اعتبار واحد تنظیم شده است.
ثالثا: قرارداد می‌بایستی به امضای موجر و مستاجر برسد.
رابعا: دو نفر شاهد معتمد می‌بایستی قرارداد عادی اجاره را امضا کنند.
خامسا: در سند عادی اجاره باید تصریح کنند که عقد اجاره با سر قفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است.
به موجب این قانون، پس از انقضای مدت اجاره، موجر می‌تواند تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را از طریق شورای حل اختلاف درخواست نماید.
هرگاه قرارداد اجاره طی سند رسمی تنظیم شده باشد مالک (موجر) می‌تواند با مراجعه به دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند، تقاضای صدور اجراییه جهت تخلیه ملک کرده و در این صورت دفتر خانه ورقه اجراییه تخلیه عین مستاجره را صادر و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می‌کند.
ما به عنوان مجموعه حقوقی به شما پیشنهاد می کنیم که در تنظیم قرارداد اجاره با وکیل مشاوره نمایید .
مشاوره حقوقی با وکیل : ۸۸۸۱۳۷۸۸-۰۲۱