اجاره | وکالت در دعاوی حقوقی
09122806004 مشاوره حقوقی رایگان روی این شماره در تلگرام

عضویت در کانال تلگرام چتر عدالت

اجاره

اجاره عقدی است که بر اساس آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود . اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره  گویند. در اصطلاح عقدی است که به موجب آن مستاجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می کند برای مدت معین از منافع عین مستاجره استفاده می نماید. باتوجه به تعریف مذکور بنابراین عقد اجاره عقدی تملیکی ، معوض و موقت است.

*مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده است ، لذا اگر درعقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد زمان آغاز اجاره از وقت عقد محسوب می شود.

*اجاره مال مشاع جایز است ولیکن تسلیم عین مستاجره موقوف به اذن شریک است.

*هرگاه معلوم شود که عین مستاجره در زمان اجاره معیوب بوده ، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با اجرت قبول کند ، ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجرضرر نرسد ، مستاجر حق فسخ ندارد.

*عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

*هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شود ونتوان رفع عیب نمود عقد اجاره منحل می شود مانند اینک عین مستاجره خراب شود.

*اگر در زمان اجاره عین مستاجره به واسطه  حادث کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود ، در صورت تلف بعضی از عین مستاجره ، مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه مدت فسخ کند یا فقط تقلیل نسبی مال الاجاره نماید . مثال اگر خانه ای دارای 2 اتاق باشد ویکی از دو اتاق ویران شود به طوریکه دیگر قابل استفاده نباشد در اینجا مستاجر دو راه دارد : یا اینکه اجاره را نسبت به مدت باقیمانده فسخ کند یا از موجر تقاضا کند که مبلغ اجاره را نسبت به یک اتاق محاسیه واز قیمت اجاره کم کند.

*تعمیرات اساسی وکلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی ، تهویه و آسانسور باشد بر عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزیین وتعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.

*ید مستاجر نسبت به عین مستاجره ید امانی است یعنی هیچ گاه ضامن تلف یا خسارت عین مستاجره نمی باشد مگر اینکه تعدی و تفریط کرده باشد ، به دیگر سخن مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست مگر آنکه تلف یا خسارت مستند به تعدی و تفریط وی باشد.  

*مستاجر باید شرایطی را در عین مستاجره رعایت کند:

1-از عین مستاجره به نحو متعارف استفاده نماید و تعدی وتفریط نکند.

2-عین مستاجره را در همان مصرفی که در قرارداد اجاراه مقرر شده استفاده نماید مثلاً اگر برای سکونت اجاره داده حق استفاده برای کار اداری ندارد. حال چنانچه مورد استفاده مشخص نشده باشدمی بایست عین مستاجره در منافع مقصوده که از اوضاع واحوال استنباط می شود استفاده شود.

*عقد اجاره عقدی است لازم و به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی گردد.

*اگر مستاجر بدون اذن موجر در عین مستاجره تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.

*برای اینکه قراردادهای اجاره از دیدگاه قانونی قابل اجرا باشد باید به دو نکته اساسی توجه نمود 1-قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم گردد و به امضای موجر ومستاجر برسد 2-دو نفر از افراد مورد اعتماد نیز به عنوان شهود ذیل قرارداد را گواهی نمایند.

 توصیه هایی برای نوشتن قرارداد اجاره     

متاسفانه قرارداد بستن و نوشتن از نظر اغلب ما ایرانیان کاری است زائد و اصطلاحاً «فرمالیته».
اگر از کسی که این اصطلاح را به کار می برد بپرسید یعنی چه؟ جواب درست و حسابی نخواهید شنید. شاید با دست و چشم و ابرو اشاره یی بکند که امضا کن بره، سخت نگیر، مقصود و منظور گوینده این است که امضا کردن قرارداد و خود قرارداد مشکلی است و موضوعی بی اهمیت. اما بعد از امضای قرارداد همان کس که به آن صفت «فرمالیته» داده است و شما را به سهل انگاری و آسان گرفتن کار تشویق کرده بود چنانچه اختلافی بروز کند یا عملی انجام دهید که مخالف متن قرارداد باشد چهره یی دیگر پیدا می کند و نوشته های قرارداد را به شما نشان خواهد داد و با غرور و گاهی قرص و محکم و طلبکارانه مدعی می شود که به قول معروف چهار میخه از شما تعهد گرفته است که چنین و چنان کنید یا نکنید. اگر آن موقع یادآوری کنید که خودش می گفت قرارداد فرمالیته است و بی اهمیت و شما چندان اعتنایی به نوشته های آن نکردید یا چندان رضایتی در گنجانیدن یا بودن بعضی مواد در قرارداد نداشتید؛ کو گوش شنوا؟ برخلاف دیگر نقاط عالم که هر چه موضوع مهم تر باشد قرارداد مفصل تر است و در آن به ذکر موارد بسیار جزیی می پردازند و تکلیف تمام وقایع را پیشاپیش مشخص می کنند و روشی برای حل و فصل اختلاف در آن می گنجانند؛ در دیار ما قراردادها حداکثر دوصفحه ای هستند و در آن با ذکر کلماتی کلی و بسیار کشدار سر و ته قضیه به هم آورده می شود. قراردادهای ما بیشتر به رسیدی می ماند که از طرف مقابل می گیریم و در آن به دادن و گرفتن پول یا مالی اقرار می کنیم.اما بعد از بروز اختلاف است که متوجه می شویم ای کاش در نوشتن قرارداد به گونه یی دیگر عمل می کردیم و به گونه یی دیگر توافق. یا ای کاش به جای نوشتن سندی عادی پرداخت هزینه تنظیم سندی رسمی را در دفترخانه می پذیرفتیم تا به این مشکل برنمی خوردیم.
 
قرارداد یعنی پیش بینی آینده و قرارداد خوب آن است که طرفین تمامی زوایای رابطه یی را که می خواهند ایجاد کنند یا به آن خاتمه بدهند، پیشاپیش مشخص کرده باشند. متاسفانه هنگام عقد قرارداد هیچ علاقه یی نداریم که از راهنمایی و دانش اشخاص آگاه در انعقاد قرارداد استفاده کنیم یا دست کم خودمان چندان زحمت نمی کشیم تا با آینده نگری قراردادی را منعقد کنیم. بسیار متاسفم و عذرخواه از ذکر اینکه بعضی از مردم معتقدند «مشاور حرف مفت می زند اما مفتی حرف نمی زند.» بعضی از مردم در دیار ما تا کارشان به دادگستری کشیده نشود نمی خواهند از خدمات وکیل استفاده کنند حتی بعضی تا آخرین مرحله دادرسی هم خودشان به دادگاه می روند و هیچ ضرورتی در استخدام وکیل نمی بینند.
 
نکات حقوقی راجع به اجاره

1- با توجه به ماده 494 قانون مدنی ، با انقضاء مدت اجاره موجر می تواند ضمن طرح دعوای تخلیه ملک نسبت به شرایط مندرج در اجاره نامه نیز طرح دعوا نماید.

2- مزایده عین مستاجره با حفظ حقوق مستاجر بلامانع است ، همچنین بازداشت مجدد همان ملک توسط سایر طلبکاران نیز بلامانع است و پس از مزایده به ترتیب اولویت ، طلب طلبکاران پرداخت خواهد شد.

3- تخریب عین مستاجره از طرف موجر (مالک) موجب قطع رابطه استیجاری نمی باشد و مستاجر می تواند الزام موجر را به احداث مجدد اعیانی درخواست کند و چنانچه تخریب بدون ضرورت بوده ، مستاجر می تواند اجرت المثل ایامی را که منافع مورد اجاره تفویت شده را مطالبه نماید. البته نطراقلیتی نیز وجود دارد که تخریب را از مصادیق تلف می دانند و به تبع آن عقد اجاره منفسخ می شود.

4- در قرارداد اجاره به شرط تملیک ، مستاجر در صورتی حق انتقال مورد اجاره را به غیر دارد که این حق در قرارداد مذکور پیش بینی شده باشد . و اگر شرط تملیک شده باشد ، تا زمانیکه تملیک محقق نشده ، حق واگذاری عین را ندارد.

5- هرگاه مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستاجره ملک را تخلیه و آماده تحویل به موجر نموده باشد اما موجر از تحویل ملک امتناع ، مستاجر باید با مراجعه به شورای حل اختلاف و درخواست تامین دلیل تقاضای بررسی و تحویل کلید به شورا را نموده و ازآن تاریخ به بعد مستاجر می تواند علاوه بر مطالبه ودیعه پرداختی خسارات تاخیر وجه را نیز مطالبه نماید.


6-بر اساس ماده 497 قانون مدنی عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود مگر اینکه شرط مباشرت مستأجر شده باشد. بنابراین در صورت مباشرت مستأجر عقد اجاره باطل است در غیر اینصورت وراث یا باید با موجر برای فسخ وافق نمایند یا باید منتظر انقضاء مدت اجاره باشند و یا به عنوان قائم مقام مستأجر از عین مستاجره استفاده نمایند.

7-هرگاه مستاجر از پرداخت اجاره بها امتناع نماید موجر می تواند با مطالبه اجاره بها از تاریخ اظهارنامه و دادخواست علیه مستأجر، خسارات تاخیر تأدیه را اجاره بها را مطالبه نماید.

8- مالیات بر درآمد مکانهایی که دارای کسب وپیشه است بر عهده مستأجر است و مالیات بر اجاره برعهده موجر است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشند.   

9-هرگاه در عین تجاری دارای کسب و پیشه تعدی و تفریطی از سوی مستأجر صورت دهد ، مالک می تواند با اثبات تعدی و تفریط مستأجر توسط کارشناس رسمی دادگسری تقاضای تخلیه عین مستأجره را بدون تعلق حق کسب وپبشه به مستأجر از دادگاه تقاضا نماید که دادگاه پس از بررسی حکم به تخلیه صادر می کند.

10-در مواردی که حکم تخلیه مورد اجاره به علت تغییر شغل صادر شده باشد ، مطالبه حق سرقفلی بر علیه مستأجر با توجه به بند 7 ماده 14 قانون مروابط موجر ومستأجر 1356 توجیه قانونی ندارد ، لذا چنین دعوایی قابلیت استماع ندارد.